中国房地产行业的未来：
一系列执行案件透出的迹象†

The Future of China’s Real Estate Sector:
Indications from a Series of Enforcement Cases

作者：熊美英博士 / 发表于：2023年9月27日

一个烂尾楼项目引发近500起案件
让近900个当事人满意的执行工作
“政治效果、社会效果和法律效果”

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The Future of China’s Real Estate Sector:
Indications from a Series of Enforcement Cases — Image: Petr Kratochvil, *Apartment Building Pattern* (Publicdomainpictures.net)

中国法院如何处理涉及陷入困境的房地产开发商的案件不仅会影响该国房地产行业的未来，还会影响外国投资者对整个中国市场的信心。最高人民法院近日重点介绍了涉及山东省一家房地产开发商的系列案件的执行工作。这些案件透出的迹象说明了中国法院被寄予期望，效仿这些案件的执行方式，以取得“很好的政治效果、社会效果和法律效果”。

一个烂尾楼项目引发近500起案件

“由近500起关联案件组成的系列案件，全部都源于[…]一个房地产项目。这系列案件[的]影响应备受注意。”

由近500起关联案件组成的系列案件，全部都源于东营鹏豪房地产开发有限公司（“鹏豪公司”）与胜利油田胜利泵业有限责任公司（“胜利公司”）之间的一个房地产项目。这系列案件在中国以外没有引起很多关注，但如下所述其影响应备受注意。

胜利公司原系当地石油管理局的下属单位，2004年转制为民营企业，专于生产油田深井电潜泵及特种电缆等产品。胜利公司产品占到了中国油田相关市场40%。凭借这样的市场份额和雄厚的技术实力，胜利公司被认为对“保障国家能源安全”具有“重大意义”。

该房地产项目始于2014年，当时鹏豪公司同意在胜利公司老厂区开发建设职工改善用房和商品房。随后，由于资金被挪用，该项目停工，引发了候房职工和讨薪农民工数十次上访。这些都成为“重大社会不稳定因素”。此外，由于该房地产项目还存在多人违法犯罪问题，胜利公司产量大幅下降，鹏豪公司几近停摆。

该房地产项目的停工引发了企业借款、劳动问题、房产合同等各种纠纷。法院对近500起案件最终作出判决。然而，这仅仅标志着一个真正挑战的开始：如何执行这些判决，因为近900个当事人寻求赔偿，金额超过8亿人民币。

让近900个当事人满意的执行工作

这些判决由山东省东营市中级人民法院（“东营中院”）负责执行。东营中院本可以直接拍卖鹏豪公司和胜利公司的剩余资产，然后分配拍卖所得，对受影响的各方作出补偿。

据最高人民法院报道，东营中院没有采取这一做法主要有两个原因。首先，当时两家公司没有足够的资产来完全满足所有受影响的当事人。其次，让房地产项目继续烂尾就意味着“[胜利公司] 职工的住房问题得不到解决”。

东营中院采取了不同的、更积极主动的做法。在当地领导人的支持下，该法院得以引进垫资总承包商来恢复房地产项目的建设。此外，法院还协调政府部门，帮助鹏豪公司和胜利公司修复企业信用。由此，两家公司再次获得相关市场准入、融资、招投标的资格。

东营中院积极主动的做法取得了令人瞩目的成果。目前，鹏豪公司和胜利公司据报业务蒸蒸日上。为了赞扬这种执行方式，最高人民法院写道：

案涉系列矛盾，前后历经九年，涉案金额巨大，当事人人数众多，既涉及民营企业内部腐败，更关乎一千多名职工住房和数百位农民工工资等民生问题，社会影响较大。在当地党委的坚强领导下，在当地政府及有关部门的积极支持下，经过人民法院的不懈努力和积极协调，到2022年底，案涉两家公司的所有执行案件全部执结，1472套房产竣工交付，农民工工资全额清偿，取得了很好的政治效果、社会效果和法律效果。

[强调后加]

“政治效果、社会效果和法律效果”

“这一系列案件的结果令人印象深刻。然而，外国投资者可能会对上述执行方式感到难以理解。”

这一系列案件的结果令人印象深刻。然而，外国投资者可能会对上述执行方式感到难以理解。

值得注意的是，这种方式不仅仅适用于单一的、罕见的情况。相反，这一系列案件现在被认定为“典型案例”，¹ 因此，中国法院被寄予期望，在类似案件中追求这种“善意文明执行”，以“系统化解民营企业复杂矛盾纠纷，维护民营企业资产价值最大化”。

这种执行方式产生许多不确定性。例如，这是否意味着具备某些“社会不稳定因素”和涉及对保障国家安全（无论是否与能源相关）具有“重大意义”的企业的房地产项目将有更好的生存机会？关于寻找替代承包商以恢复烂尾房地产项目的建设，相关过程是否向任何拥有完成项目所需资金的承包商开放？如果某个受影响的当事人宁愿得到较少的补偿，而不是等待数年才能看到项目完成并得到充分补偿，这情况将如何处理？

“善意文明执行”可以帮助部分案件取得“很好的政治效果、社会效果和法律效果”。然而，随之而来的不确定性可能会导致外国投资者失去不可估量的信心。这种不良效果有可能超过中国法院努力实现的所有良好的政治、社会和法律效果。

^† 此文章的引用是：熊美英博士，中国房地产行业的未来：一系列执行案件透出的迹象，丝络谈™，简讯36号，2023年9月27日，https://sinotalks.com/inbrief/202309-chinese-real-estate-china。

此文章的英文原文由Nathan Harpainter编辑。中文版本由作者翻译而成。作者对载于本文章中的信息和意见负责。该等信息和意见并不一定构成或代表丝络谈^TM的工作或意见。

¹ 关于典型案例的性质及其与指导性案例的区别的更多讨论，见熊美英博士，反垄断法与知识产权：给予中国法院更多的指导，丝络谈™，简讯4号，2022年1月26日，https://connect.sinotalks.com/inbrief/week03-2022-chinese。